Пандемия, вызванный ею кризис и высокая инфляция повлияли на доходы граждан. По данным Росстата, реальные доходы россиян в 2020 году снизились на 3,5%. В то же время недвижимость в России лишь росла в цене, росли и объемы инвестиций в нее. По данным одной из крупнейших в мире консалтинговых компаний CBRE, объем инвестиций в недвижимость РФ по итогам 1 полугодия 2021 года увеличился на 50% и составил 188 млрд руб. против 125 млрд руб. в январе – июне 2020 года. А во II квартале 2021 года объем инвестиций составил 117 млрд руб., что является максимальным квартальным значением за 3,5 года с конца 2017-го и в два раза превосходит итоги второго квартала прошлого года.
И дело не только в том, что застройщики, видя высокие цены на недвижимость, активно скупают участки под строительство, а простые граждане вкладывают в квартиры. Растут вложения и в ценные бумаги, связанные с недвижимостью. Приобретение недвижимости через инструменты фондового рынка позволяют инвестировать в такие активы пассивно, то есть без необходимости самостоятельно заниматься впоследствии операционным управлением и нести расходы на содержание (эксплуатация, ремонт, страхование и т.д.). Операции с недвижимостью на фондовом рынке можно производить онлайн, так сказать «не вставая с дивана».
Россиянам много лет рассказывали о механизме ЗПИФ (закрытых паевых инвестиционных фондах), как способе инвестирования в недвижимость, и в последние годы эта пропаганда даёт плоды. По данным ЦБ РФ, за 1 полугодие 2021 года рост пайщиков ЗПИФов по отношению к аналогичному периоду прошлого года достиг 539% (99 тысяч человек). За 9 месяцев 2021 года в России были зарегистрированы 342 паевых фонда, около 80% из них – закрытые инвестиционные паевые фонды (ЗПИФ). Одновременные в массы проникает и другой способ инвестирования в недвижимость – акции зарубежных трастов недвижимости, REIT (на Санкт-Петербургской бирже торгуется более 30 подобных фондов, сейчас это только американские эмитенты).
REIT – фонд недвижимости, акции которого можно купить на бирже. Чем он интересен российскому инвестору?
К сожалению, пока количество ЗПИФов, представленных на российских биржах, существенно уступает количеству американских REIT. И более того, рынок REIT предлагает более широкую линейку инструментов и фонды с отраслевой специализацией. Из многообразия REIT инвестор может выбрать трасты, инвестирующие только в складскую недвижимость, только в торговые центры, только в ипотечные ценные бумаги и так далее. При этом REIT разделяются на два основных вида: ипотечные (mortgage) и долевые (equity). Соответственно, ипотечные REIT инвестируют в ипотечные бумаги (закладные) или даже сами выдают кредиты заёмщикам, а долевые покупают и сдают недвижимость в аренду.
REIT по свой форме – управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость более 75% активов фонда. Появились REIT в США еще в XIX веке, но в нынешнем виде существуют с 60-х годов прошлого века. REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов, а число акционеров должно быть больше 100.
Крупнейшие REIT могут управлять несколькими тысячами объектов недвижимости. А чтобы купить их акции, достаточно и десятка долларов. И, разумеется, именно в крупнейшие REIT (как наиболее надежные и проверенные) рекомендуется вкладывать средства начинающим инвесторам. Поскольку REIT – это компания, которая управляет недвижимостью, то и оценивать потенциал роста ее акций имеет смысл, анализируя ее доходность, прибыль и капитализацию. Инвесторы ориентируются, конечно, на историческую доходность. Если возможности разбираться с каждым фондом нет, можно купить акции ETF – это фонд, аккумулирующий бумаги сразу нескольких REIT. К таким крупнейшим ETF относятся, например, Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) или Vanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund (VNQI).
Однако российскому инвестору получить доступ к этому инструменту уже сложнее. Акции ETF, как и подавляющего большинства REIT (более 300), торгуются на американских биржах. И если для покупки акций тех фондов, которые торгуются на Санкт-Петербургской бирже, российскому инвестору достаточно иметь счет у российского брокера, то для доступа к другим REIT необходимо обзавестись статусом квалифицированного инвестора или иметь счёт у иностранного брокера. С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% налога. Дивидендная доходность же акций REIT составляет примерно 2–5% годовых в долларах США.
ЗПИФ недвижимости. Что роднит его с REIT и что отличает?
ЗПИФ – инструмент коллективных инвестиций, который позволяет инвесторам совместно покупать, сдавать в аренду или строить недвижимость. Отчасти это аналог зарубежных REIT.
В России распространены главным образом рентные ЗПИФы. Управляющая компания создает фонд, привлекает в него инвесторов, которые становятся его пайщиками, и на их средства покупает активы, чтобы сдавать их в аренду. УК выплачивает доходы от аренды пайщикам, удерживая комиссию за управление. Деятельность УК и работа фонда контролируются ЦБ.Доля пайщика в фонде приравнивается к его доле в недвижимости. Наиболее известны ЗПИФы, управляющие компании которых сдают в аренду торговые и складские площади, так как такого рода коммерческие помещения интересуют сейчас частных инвесторов. Похожим образом строится и работа девелоперского ЗПИФа. Объект недвижимости строится на деньги пайщиков (им может быть жилой дом или апарт-отель), а доход инвесторы получат после того, как квадратные метры будут распроданы.
Формируются закрытые фонды, согласно законодательству, на срок до 15 лет, после чего деятельность ЗПИФ по решению пайщиков может быть продлён или же паи могут быть предъявлены инвесторами к погашению. Прибыль пайщика-физического лица, резидента РФ, облагается 13-процентным налогом при выплате ему доли прибыли или же при погашении пая фонда.
Слово «закрытый» не означает, что купить паи фонда могут лишь узкий круг инвесторов. На рынке сейчас появляются фонды, паи которых может купить практически каждый, так как порог входа в них составляет всего несколько тысяч рублей. И всё-таки на рынке создаются ЗПИФ недвижимости с достаточно высоким порогом входа, который варьируется от 300 тыс до 50 млн руб. По данным ЦБ, на второй квартал этого года средняя величина вложений физических лиц в ЗПИФы составила 16,1 млн рублей. ЗПИФы сейчас массово выводятся на биржу, поэтому купить пай фонда можно на вторичном рынке через любого лицензированного брокера. Тем не менее паи ЗПИФ не становятся инструментом для биржевых спекуляций, обычно пайщики фондов недвижимости консервативны и приобретают их на долгий срок. Ведь «доля» в виде пая в фонде торговой или складской недвижимости будет стабильно приносить ежемесячный доход от сдачи ее в аренду.
REIT – плюсы и минусы
Плюсы: валютная выручка, защита от падения рубля. Высокая ликвидность – акции всегда можно продать на бирже.
Минусы: низкая дивидендная доходность, ограниченный выбор, российским неквалифицированным инвесторам на Санкт-Петербургской бирже доступна лишь малая часть REIT.
ЗПИФ – плюсы и минусы
Плюсы: доступность, стабильность, защищенность: деятельность УК контролируется ЦБ.
Минусы: относительно низкая ликвидность. Не всегда инвестор может быстро продать свой пай, как в случае с акциями REIT.