Российская столица в последние годы переживает строительный «бум». Активно развивается транспортная инфраструктура, появляется все больше социальных объектов. Все это способствует улучшению инвестиционного климата, и, как следствие, из года в год Москва устанавливает рекорды по вводу жилой недвижимости. Однако все чаще девелоперы говорят о дефиците свободных для застройки площадей, особенно в центральной части города. В связи с этим особое значение приобретают проекты редевелопмента, в рамках которых проводится перестройка либо реконструкция старых зданий. Как рассказал на организованной TrendFox встрече с журналистами инвестиционный директор ТРИНФИКО Владимир Воскобойников в этом сегменте рынка скрыт огромный потенциал и для города, и для инвесторов.
В последние годы с ростом численности населения и развитием транспортной системы в Москве отмечается интенсивная урбанизация пригородов и присоединенных к городу территорий. При этом в центре столицы сохраняются районы с устаревшей и ветхой застройкой, промышленные зоны и другие неэффективно используемые пространства. В идее преобразования таких площадок сходятся интересы властей, девелоперов и местных жителей.
Инвесторы, участвуя в переустройстве старых объектов, могут рассчитывать на высокую прибыль, однако при этом они должны быть готовы к целому ряду особенностей проектов такого рода. Среди однозначных плюсов стоит назвать сам факт реализации масштабного комплексного проекта в черте города зачастую с хорошей территорией и транспортной доступностью. Другим преимуществом может быть историческая уникальность объекта, престиж локации и, как следствие, высокая нематериальная ценность проекта.
С другой стороны, на сроки реализации таких проектов и затраты влияет большой объем согласований и разрешений, а также возможное обнаружение скрытых проблем и дефектов выбранной площадки в ходе их реконструкции. Существенную роль играет также специфика планировочных решений и необходимость вписывать их в существующий конструктив здания. К тому же нередко приходится сталкиваться с определенными сложностями и ограничениями при организации паркинга.
Но несмотря на это, количество проектов редевелопмента в Москве растет. Так, по оценкам аналитиков Knight Frank, в 2017 году объем первичного предложения в домах редевелопмента и реконструкции в сегменте элитного жилья составлял 26% от числа всех лотов на рынке, а в этом году – уже около 40%.
Необходимо отметить еще одну особенность этих проектов: они дают возможность наиболее ярко и выразительно проявить себя архитекторам объектов. Возведение по-настоящему комфортного и функционального строения требует корректного, тактичного и даже творческого подхода к наследию, что позволяет создавать порой настоящие шедевры архитектурной и инженерной мысли. Примеры возвращения к жизни как отдельных зданий, так и целых кварталов, стали хрестоматийными и украшают лучшие города мира.
Бадаевский пивоваренный завод
Бадаевский завод является одним из старейших пивоваренных предприятий в России. Он был основан в 1875 году и до 1934 года назывался «Трехгорным». Несмотря на то, что комплекс зданий предприятия является памятником промышленной архитектуры XIX века, его территория в последние годы представляла собой жалкое зрелище. Однако летом прошлого года властями Москвы был одобрен проект жилого комплекса на территории Бадаевского завода, который реализует компания Capital Group.
Проект, разработанный швейцарским архитектурным бюро Herzog & de Meuron, предполагает реставрацию и приспособление нескольких объектов культурного наследия площадью около 35 тыс. кв. м, развитие прибрежной территории и обустройство комфортной набережной, а также создание общественного пространства – парка площадью 4 га. Визитная карточка проекта – это возведение здания на колонны высотой 35 метров над землей.
Многофункциональный квартал HafenCity
Одним из крупнейших проектов программы комплексной реновации городских территорий стала реорганизация старого порта в Гамбурге (Германия). В 1997 году власти города приняли решение о выводе порта на Эльбе из центра города, тем самым освободив площадь 155 га. Проект развития территории предполагал смешанную застройку: рядом с офисными зданиями расположились небольшие магазины, торговые центры, рестораны, кинотеатр, а также жилые здания эконом-класса и класса люкс.
Среди разместившихся здесь объектов выделяются экологически чистый жилой комплекс Elbe Arcades, университет HafenCity, музеи и галереи современного искусства, а также 28 га парков, площадей и пешеходных зон. В перспективе, до 2030 года, на месте бывшего порта появятся еще 50 объектов, в том числе еще два парка и филармония.
Многофункциональный комплекс Hudson Yards
Проект преобразования заброшенного железнодорожного комплекса в Нью-Йорке Hudson Yards позволит создать многофункциональный ансамбль, состоящий из 16 небоскребов общей площадью более 1,8 млн кв. м.
На месте бывшего железнодорожного терминала появятся новые офисные, жилые и развлекательные здания, а также кафе, рестораны, рынки, бары и гостиница. Также предполагается обустроить городскую площадь, скверы и парк. Таким образом, застройщик сформирует экологичный и энергоэффективный район, комфортный для проживания, отдыха и работы.
Проект реализуется муниципалитетом Нью-Йорка совместно с транспортной компанией MTA за счет средств девелоперов. Общий бюджет проекта редевелопмента оценивается в 20 млрд долларов.
Baku White City
Квартал Baku White City считается одним из крупнейших проектов в мире, реализуемых в экологически регенерируемой промышленной зоне столицы Азербайджана. На месте бывших нефтяных предприятий в центре Баку построят 10 уникальных жилых городских кварталов на 50 тысяч жителей.
Помимо жилых домов здесь обустроят зоны для отдыха и развлечений, парки, бульвары, достопримечательности, а также объекты социальной инфраструктуры. Кроме того, в новом районе построят станцию метро и речной причал.
Жилой комплекс «Кингс-Кросс»
Один из первых в мире проектов редевелопмента газгольдеров был реализован в Лондоне. Комплекс представляет собой три здания разной высоты – 8, 9 и 12 этажей. Все три корпуса соединены внутренним открытым двором, а центральную часть каждого здания занимает цилиндрический атриум с круговыми лестницами. В трех газгольдерах, построенных еще в 1860 году, обустроены апартаменты класса люкс. Помимо этого, рядом с жильем возведены офисный и торговый центры.
Бонус: торговый центр Arenas de Barcelona
Очевидно, старые здания отлично подходят не только для размещения в них жилья, но и новых коммерческих объектов. Ярким примером такой адаптации стал комплекс для национальной испанской забавы – корриды – в Барселоне. Здание было возведено в 1900 году, однако позднее из-за запрета корриды оно было закрыто и на протяжении длительного времени пустовало. Сегодня уникальное строение, являющееся памятником истории и культуры, перестроено под крупный торговый центр с кинотеатрами, барами, фитнес-центром и бассейном. Помимо этого, на крыше здания расположены рестораны и большая смотровая площадка, откуда открывается вид на старый город и залив.